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Begehrte Metropolen

Der Trend bei den Immobilien ist ungebrochen: Vor allem in den Ballungsräumen steigen die Preise. Doch die Branche der Immobilienmakler sieht auch Grund zur Klage.

Bild oben: Ist und bleibt für viele Menschen trotz hoher Preise die Traumstadt: Köln (Foto: © Waldukat – stock.adobe.com)
Ob „Blase“ oder „Über­hitzung“ - es gibt viele Wörter für ei­nen Im­mo­bilien­markt, der aus dem Rud­er ge­laufen ist. Auch für Deutsch­land und NRW sind solche War­nun­gen in let­zter Zeit im­mer wied­er zu hören. Was aber ist dran an die­sen Be­fürch­tun­gen? Die Frage ge­ht an Ax­el Quester aus Duis­burg, 1. Stel­lv. Vor­sitzen­der des Im­mo­bilien­ver­bands Deutsch­land IVD West mit mehr als 1.500 Mit­glied­ern. „In den Metropolen an der Rhein­schiene und in Uni­ver­sitätsstädten wie Mün­ster oder Aachen haben wir enge Im­mo­bilien­märkte, be­son­ders was ,gün­sti­gen’ Woh­n­raum ange­ht. We­gen Ange­bots­man­gel sind die Preise - be­son­ders für Ei­gen­tums­woh­nun­gen - in den ver­gan­ge­nen Jahren stark gestie­gen. Allerd­ings ver­läuft die Kred­itver­gabe durch die Banken nach wie vor weitest­ge­hend re­strik­tiv und in jüng­ster Zeit beobacht­en wir auch eine anzie­hende Bautätigkeit. Al­so nein, eine ,Blase’ se­hen wir nicht“, so Quester. Dafür aber ein starkes Ge­fälle in­n­er­halb des Bun­des­lands. „Neben den er­wäh­n­ten starken Re­gio­nen gibt es eine ganze Rei­he struk­turschwach­er Ge­bi­ete in NRW, wo Phänomene wie Land­flucht und Preisver­fall an der Tage­sord­nung sind“, sagt der Im­mo­bilien­ex­perte und nen­nt als Beispiele die Eifel, Teile des Sauer­lands sowie den nördlichen Nied­er­rhein.

Speck­gür­tel im­mer be­liebter

Ist und bleibt für viele Menschen trotz hoher Preise die Traumstadt: Köln (Foto: © Waldukat  – stock.adobe.com)
Ist und bleibt für viele Men­schen trotz ho­her Preise die Traum­s­tadt: Köln (Fo­to: © Wal­dukat – stock.adobe.com)

Das än­dert aber nichts an der Tat­sache, dass die Preise an ge­fragten Stan­dorten weit­er­hin nur eine Rich­tung zu ken­nen schei­nen: nach oben. Der Markt für Woh­n­im­mo­bilien in NRW ist erneut von teils deut­lichen Wert­steigerun­gen gekennzeich­net. Die Verkauf­spreise von Woh­nun­gen und Häusern ge­hen um bis zu ne­un Prozent nach oben, vor allem in den Bal­lungs­räu­men. Doch in­zwischen sind die Preisan­stiege auch in den kleineren und mit­tel­großen Städten in den Speck­gürteln der Metropol­re­gio­nen spür­bar. „Denn die Nach­frage nach Im­mo­bilien bleibt in Zeit­en nie­drig­ster Zinsen groß, das Ange­bot trotz anzie­hen­der Neubautätigkeit knap­p“. Dies ge­ht aus dem Preis­spiegel NRW-Woh­n­im­mo­bilien 2017 des IVD West her­vor. Drei Grup­pen sor­gen dem­nach dafür, dass die Preise für Woh­nei­gen­tum weit­er­hin stei­gen: pri­vate und in­sti­tu­tionelle An­leger sowie Ei­gen­nutz­er. „Be­son­ders in den Städten der Rhein­schiene wie Köln und Bonn ist da­her die Nach­frage noch ein­mal stärk­er ge­wor­den. Dauer­haft nie­drige Zinsen er­leichtern zu­dem die Entschei­dung bei Fi­nanzierungskrediten. Weit­er­hin stei­gende Woh­nungs­mi­et­preise in den Groß- und Uni­ver­sitätsstädten des Lan­des bil­den ei­nen wichti­gen Fak­tor, der den Im­mo­bilien­er­werb bezie­hungsweise den Umzug in die ei­ge­nen vi­er Wände fördert. „Kaufen ge­ht häu­fig vor Mi­eten – weil es sich rech­net“, er­läutert Ax­el Quester.

Spitzen­reit­er ist Köln

Ebenfalls heiß begehrt: Die Universitäts- und „Tatort“-Stadt Münster (Foto: © aundrup – stock.adobe.com)
Eben­falls heiß begehrt: Die Uni­ver­sitäts- und „Ta­tort“-Stadt Mün­ster (Fo­to: © aun­drup – stock.adobe.com)


Die En­twick­lung im Seg­ment Ei­gen­tums­woh­nun­gen hat laut Mak­lerver­band noch ein­mal an Dy­namik zugenom­men. NRW-weit stie­gen hi­er die Preise um durch­sch­nittlich 6,3 Prozent ge­genüber dem Vor­jahr. Über­durch­sch­nittliche Steigerun­gen waren in den Großstädten des Lan­des zu beobacht­en. In Metropolen mit mehr als 300.000 Ein­woh­n­ern be­trug der Preisan­stieg so­gar 9,5 Prozent. Spitzen­reit­er ist hi­er Köln mit durchgängig zweis­tel­li­gen Steigerungs­rat­en. Woh­nun­gen aus dem Be­s­tand in guter Lage haben dort in­zwischen ei­nen durch­sch­nittlichen Qua­drat­me­ter­preis von 4.000 Eu­ro (+ 18 Prozent). Auch in Mün­ster war ein deut­lich­er An­stieg (+ 17 Prozent) auf nun­mehr 3.500 Eu­ro auszu­machen. In mittleren Großstädten hinge­gen ist bei Be­s­tands­woh­nun­gen ein dif­ferenziert­eres Bild zu beobacht­en. Während in Ha­gen oder Ober­hausen die Preise sta­bil blieben, stie­gen sie beispiel­sweise in Mönchenglad­bach oder Pader­born im zweis­tel­li­gen Prozent­bereich. Spitzen­w­erte er­reicht Aachen, wo Ei­gen­tums­woh­nun­gen durch­weg um mehr als 20 Prozent teur­er sind als im Vor­jahr. Doch lassen sich auch in kleineren Kom­mu­nen wie Erkrath, Jülich oder Soest deut­lich ver­teuerte Preise nach­weisen. Die Preise für Woh­nun­gen im Neubau-Er­st­bezug stie­gen, so der IVD West, mehrheitlich in den Großstädten und sind am höch­sten in Köln und in Mün­ster. In der Dom­s­tadt muss man in sehr guten La­gen et­wa 6.000 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter ein­rech­nen (+ 15 Prozent), in Mün­ster ge­nau­so viel (+ 9,0 Prozent). In Wup­per­tal lie­gen die Preise an ver­gleich­baren Stan­dorten bei 3.800 Eu­ro, hi­er ist mit 15 Prozent eben­falls eine zweis­tel­lige Steigerung zu verzeich­nen. Ver­gleich­sweise gün­stig in die­sem Seg­ment mit Preisen deut­lich un­ter 2.000 Eu­ro sind Städte wie Erft­s­tadt, Bergheim oder Ker­pen. „Freis­te­hende Ei­gen­heime bleiben in Nor­drhein-West­falen weit­er­hin eine wertbeständige und sichere Ver­mö­gen­san­lage“, schreiben die Ex­perten. Lan­desweit stie­gen die Preise über alle Orte und La­gen dem­nach um durch­sch­nittlich 4,5 Prozent ge­genüber 2016. In den Großstädten waren die Steigerun­gen er­war­tungs­gemäß leicht über­durch­sch­nittlich, während sie in kleineren Kom­mu­nen (bis 50.000 Ein­woh­n­er) nur zwei Prozent be­tru­gen. Vere­inzelt waren An­stiege und Rück­gänge im zweis­tel­li­gen Prozent­bereich erkenn­bar. Freis­te­hende Häus­er in sehr guter Lage er­weisen sich weit­er­hin als be­son­ders at­trak­tiv. Beispiele: In Köln stie­gen in die­sem Seg­ment die Preise um sieben Prozent, in Biele­feld um sechs und in Bonn um fünf Prozent. „In Düs­sel­dorf haben sich die An­stiege hinge­gen et­was ver­langsamt.“ Stark ge­gen den Trend en­twick­el­ten sich ver­gleich­bare Ei­gen­heime in eher abgele­ge­nen Re­gio­nen: So wur­den nach An­gaben des Ver­bands teils „deut­liche Preis­rück­gänge“ in Win­deck (Sieger­land), Brilon (Sauer­land) und Rade­vormwald (Ber­gisch­es Land) beobachtet. Die höch­sten Mi­et­preise zahlt man laut Preis­spiegel mit 15,00 Eu­ro in Neubau-Woh­nun­gen (Er­st­bezug) in Köln, ge­fol­gt von Bonn und Mün­ster (13,50 Eu­ro). Ver­gleich­bare La­gen lie­gen in Düs­sel­dorf bei 12,50 Eu­ro, in Dort­mund bei 10,60 Eu­ro, in Sie­gen und Neuss bei 11,00 bzw. 10,50 Eu­ro.

Leichter An­stieg bei Büromi­eten

Der Duisburger Axel Quester ist 1. Stellv. Vorsitzender des Immobilienverband Deutschland IVD West (Foto: IVD West)
Der Duis­burg­er Ax­el Quester ist 1. Stel­lv. Vor­sitzen­der des Im­mo­bilien­ver­band Deutsch­land IVD West (Fo­to: IVD West)

Und was ist mit dem Gewer­be­bereich? Hi­er er­warte man eine zuneh­mende Bautätigkeit auch jen­seits der A-Stan­dorte Köln und Düs­sel­dorf, so Quester. Der aktuelle IVD West-Preis­spiegel zeigt eine recht sta­bile preis­liche En­twick­lung auf dem Markt für Gewer­beim­mo­bilien. „Nur bei den Büromi­eten in den Zen­tren der Städte mit mehr als 100.000 Ein­woh­n­ern ist ein Preisan­stieg von drei bis vi­er Prozent zu verzeich­nen“, heißt es aus der Köl­n­er Geschäftsstelle. In klei­nen Kom­mu­nen stag­nierten in die­sem Seg­ment allerd­ings die Preise. Die Im­mo­bilien­branche lei­det derzeit nach ei­ge­nen An­gaben un­ter staatlich­er Über­reg­ulierung. Als Beispiele wer­den die En­ergieeins­parverord­nung, kurz EnEV, und das Geld­wäschege­setz ge­nan­nt. Zu­dem kri­tisiert Ax­el Quester „pop­ulis­tische Pol­i­tikan­sätze wie die Mi­et­preis­bremse, das Besteller­prinzip und „Reko­rd-Grun­der­werb­s­teuer­sätze“.
Daniel Boss | re­dak­tion@­sued­west­falen-ma­n­ag­er.de

Ausgabe 08/2017